Как продать квартиру в ипотеке

Оформление ипотеки — это одно из тех решений, которые тщательно продумываются и принимаются на полном серьезе. Однако не редки случаи продажи квартир, взятых в кредит. Но почему люди передумывают и у них возникает желание избавиться от приобретенной в ипотеку недвижимости? Причин продать ипотечное имущество может быть большое количество. Такими могут быть:

• Желание заработать на перепродаже недвижимости;
• Желание расширить объем жилплощади;
• Утрата источников дохода;
• Создание/расторжение брака;
• Переезд;
• Прочие личные обстоятельства.

В нашем обзоре мы расскажем о том как правильно оформить процедуру продажи недвижимости, приобретенной вами в ипотеку.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

В первую очередь, хотелось бы утвердительно ответить на ваш вопрос о том, можно ли продать или обменять квартиру, если она была взята в ипотеку. До недавнего времени это было еще невозможно, однако сегодня такие сделки вошли в норму рыночной практики. Но имейте ввиду, что вам в любом случае необходимо будет выяснить соответствие вашего желания заключенному кредитному договору. Ведь возможность перепродажи ипотечного жилья могла быть там оговорена.

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку на материнский капитал

Согласно пункту 2 статьи 36 ГК РФ, продавать жилье, приобретенное с привлечением материнского капитала, запрещено без письменного разрешения органов попечительства и опеки. Для того чтобы его получить, вам необходимо написать на их имя заявление по утвержденной в этом государственном органе форме.

Составляя заявление, обоснуйте в нем целесообразность вашего решения о продаже недвижимости. При этом, обязательно подтвердите, что ваши дети получат свою долю от другой квартиры (возможно, новоприобретенной) не позднее 6 месяцев с момента погашения займа или сдачи жилья в эксплуатацию. Также необходимо предоставить доказательства того, что в новом жилье все дети будут иметь такие же жилищные условия или лучше. Вы сможете получить у них разрешение на продажу имущества, приобретенного с помощью государства, только в том случае, если убедите сотрудников органов опеки в вышесказанном, .

Перечень документов, сопровождающих вышеупомянутое заявление:

• Свидетельства о рождении не достигших совершеннолетия детей и паспорта взрослых членов семьи;
• Документ об оценочной стоимости недвижимости;
• Документы на недвижимость;
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• Письменное согласие всех взрослых членов семьи на участие несовершеннолетних в готовящейся сделке.

Последний документ необходим, т. к. по условиям предоставления материнского капитала, все дети регистрируются в приобретенном жилье как его дольщики вне зависимости от их возраста.

Как продать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке производится сегодня тремя самыми распространенными способами:

• Досрочное погашение кредита заранее найденным вами покупателем с выплатой вам разницы в стоимости квартиры;
• Продажа квартиры через банк-кредитор;
• Продажа долговых обязательств (перезайм).

Первый способ наиболее выгоден для вас в любой ситуации, однако трудно реализуем. Ведь мало кто захочет выкупать чужой остаток долга по ипотеке, в то время как вторичный рынок недвижимости располагает гораздо более выгодными предложениями. Но если вам повезло найти человека, по какой-то причине интересующегося конкретно вашей квартирой, то вам предстоит пройти через следующие этапы заключения сделки:

• Покупатель и заемщик нотариально оформляют соответствующее соглашение;
• Покупателем производится полное погашение остатка по кредиту заемщика с оплатой в его пользу разницы от полной стоимости квартиры;
• Официальная регистрация прав собственности покупателя в Регистрационной палате;
• Оформление договора купли-продажи или переоформление договора долевого строительства, в случае если объект сделки ещё не был сдан в эксплуатацию.

Второй способ избавит вас от необходимости самостоятельно искать и контролировать процесс сделки. Банк совершит всю процедуру по подбору покупателей и переоформлению документов за вас. Однако в этом и минус данного подхода.

Третий способ, который в народеназыватся перезаймом, может сработать лишь в случае, если ваша квартира обладает ярко выраженными особенностями, ради которых у вас и могут выкупить долговые обязательства по ипотеке. В случае если ваша недвижимость не обладает ни заниженной стоимостью, ни удобным расположением в хорошем районе города, ни улучшенной планировкой, то вам будет проблематично найти покупателя.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеке

Стоит иметь ввиду, что банку не важно какими методами вы вернете ему займ. Для кредитора важно лишь, чтобы платеж был совершен законными методами и в указанные сроки. Поэтому для того чтобы снизить ваши риски при продаже квартиры, которая находится в ипотеке, вам придется снизить риски банка, предоставившего вам займ. Это можно сделать, уведомляя банк о ваших действиях по ходу поиска покупателя и оформления дополнительных документов, гарантирующих надежность предварительных договоренностей, достигнутых на промежуточных этапах сделки. Примером такого документа может стать предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке. Покупателя возможно удивит просьба о его заключении, после объяснения ему необходимости снижения взаимных рисков, он скорее всего согласится на его подписание.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку

Итак, теперь вы ознакомились со стадиями продажи ипотечного жилья, мы можем перейти к стадии покупки другого. Резонно предположить, что если заемщик брал займ для покупки первого жилья, то и второе он с высокой вероятностью купит в кредит. Практика подобных сделок ведется банками уже не первый год, поэтому вы можете быть уверены в том, что возможность обменять одну ипотеку на другую у вас есть.

О том как поменять квартиру в ипотеке на другую мы начали говорить выше и поэтому вы теперь знаете, что банк разрешит вам взять даже третью ипотеку. Но только в том случае, если вы будете достаточно платежеспособны для заключения подобных кредитных договоров. Процедура обмены ипотечных квартир не требует отличных от вышеуказанных документов. Поэтому вы смело можете руководствоваться вышеописанными порядком действий и пакетами документов.

Однако мы в любом случае рекомендуем вам пользоваться услугами риэлторов или кредитных брокеров, если у вас еще нет опыта в ведении подобных сделок. Ведь если вы на каком-то этапе допустите ошибку, от которых никто не застрахован, то ее последствия лягут целиком на ваши плечи. А если ошибется нанятый вами специалист, то все убытки будут покрыты его организацией.